Der Immobilienmarkt 2024 beschränkt sich nicht auf eine Preiskorrektur nach dem Anstieg der Zinssätze. Die Umgestaltung des Käuferprofils, die Verschärfung des DPE-Zeitplans und die rasche Entwicklung der Kreditbedingungen verändern die Entscheidungen in jeder Phase eines Projekts. Hier entschlüsseln wir die technischen Punkte, die einen Antrag kippen können.
Umgestaltung des Käuferprofils: Die Erstkäufer verändern die Spielregeln
Das markanteste Ereignis ist nicht der Rückgang des Transaktionsvolumens. Es ist der Wandel in der Struktur der Käufer. Laut der Banque de France machten Erstkäufer zwischen 2019 und 2020 etwa 26 % der Immobilienkreditnehmer (ohne Umschuldung) aus, im Vergleich zu 53 % der Zweitkäufer. Zwischen 2025 und 2026 hat sich dieses Verhältnis umgekehrt: Die Erstkäufer erreichen 44,6 % im Vergleich zu 38,7 % der Zweitkäufer.
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Century 21 bestätigt diesen Trend vor Ort. Die Erstkäufer machen nun 18,2 % der Hauskäufer aus (was einem Anstieg von 9,6 % im Jahresvergleich entspricht) und 21,1 % der Wohnungskäufer (+6 % im Jahresvergleich).
Konkrete Auswirkungen dieser Umgestaltung intensivieren den Wettbewerb in den Segmenten, die diese Profile anvisieren: kleine Flächen im Stadtzentrum, Standardhäuser in der ersten Krone. Ein Zweitkäufer, der verkauft, um zu kaufen, sieht sich besser aufgestellten Erstkäufern gegenüber, die oft für den PTZ berechtigt sind und über ein angepasstes Eigenkapital für diese Preisklassen verfügen.
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Um ein Immobilienprojekt heute erfolgreich umzusetzen, muss man diesen neuen Wettbewerb in die Auswahl der Immobilie und das Timing des Angebots integrieren. Die auf actu-immobilier.com veröffentlichten Analysen ermöglichen es, diese Entwicklungen Monat für Monat zu verfolgen.
Immobilienkredit 2024: Zinssätze, Laufzeit und Montage-Strategie
Nach dem Höchststand der Leitzinsen im ersten Halbjahr 2024 hat die von der EZB eingeleitete Entspannung mechanisch ein Fenster geöffnet. Die Haushalte nehmen wieder signifikante Beträge auf, was ein Zeichen dafür ist, dass das Vertrauen allmählich zurückkehrt.
Wir beobachten jedoch, dass diese Kreditaufnahme nicht allen Profilen gleich zugutekommt. Die Banken bleiben selektiv bei drei technischen Kriterien:
- Der Verschuldungsgrad von 35 % bleibt die HCSF-Norm. Es gab keine regulatorische Lockerung dieses Schwellenwerts, trotz wiederholter Forderungen aus der Branche.
- Die maximale Laufzeit von 25 Jahren (27 Jahre im Neubau mit Stundung) begrenzt die Kreditaufnahmefähigkeit von Haushalten, die kein erhebliches Eigenkapital haben.
- Der verbleibende Betrag nach Kreditbelastungen wird einer verstärkten Analyse unterzogen, insbesondere bei Anträgen, die nahe der Verschuldungsgrenze liegen.
Die effektivste Montage-Strategie im Jahr 2024 besteht darin, einen klassischen Annuitätenkredit mit einem PTZ zu kombinieren, wenn das Profil es zulässt. Der PTZ, der einen Teil der Immobilie zinsfrei finanziert, senkt mechanisch den Gesamtaufwand und verbessert die von der Bank wahrgenommene Bonität.
Die Falle der vorzeitigen Kreditablösung
Angesichts des schrittweisen Rückgangs der Zinssätze ziehen es einige Kreditnehmer, die zum Höchststand unterschrieben haben, in Betracht, eine Ablösung vorzunehmen. Eine Kreditablösung ist nur dann rentabel, wenn der Zinsunterschied einen ausreichenden Schwellenwert überschreitet, um die Vorfälligkeitsentschädigungen und die Garantiekosten des neuen Kredits zu decken. Wir empfehlen, diesen Schritt nicht einzuleiten, bevor man mindestens ein Drittel des Kapitals amortisiert hat.
DPE-Zeitplan und thermische Durchlässe: Einschränkung oder Kaufhebel
Das Energieausweis-Dokument ist nicht mehr nur ein einfaches Dokument, das dem Kaufvertrag beigefügt ist. Es bestimmt nun die Möglichkeit, eine Immobilie zu vermieten. Wohnungen der Klasse G sind seit dem 1. Januar 2025 für die Vermietung verboten. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034.
Dieser Zeitplan schafft Verkaufsdruck auf energieintensive Immobilien. Vermieter, die keine energetischen Sanierungsarbeiten durchführen möchten, verkaufen oft mit erheblichen Abschlägen. Für einen Eigennutzer bleibt der Kauf eines thermischen Durchlasses mit einem quantifizierten Sanierungsplan einer der besten Verhandlungsspielräume auf dem aktuellen Markt.
Lockerung des DPE: Was sich wirklich ändert
Eine kürzliche Lockerung der Berechnungsmethode des DPE hat einige kleine Wohnungen umklassifiziert. Konkret können Studios und T2, die zuvor als F oder G eingestuft waren, nach einer Neuberechnung in E eingestuft werden, was sie vorübergehend von der Vermietungssperre befreit.
Diese Maßnahme ändert nichts für große Immobilien oder schlecht isolierte Einfamilienhäuser. Daher sollte das Datum des DPE überprüft werden, und eine Neuberechnung sollte angefordert werden, wenn die Immobilie weniger als 40 m² groß ist und vor Inkrafttreten der neuen Skala diagnostiziert wurde.
Mietinvestition: Abwägen zwischen Bruttorendite und regulatorischem Risiko
Die Mietinvestition im Jahr 2024 wird nicht mehr ausschließlich durch die Bruttorendite gesteuert. Die Überlagerung der Anforderungen (DPE, Mietpreisregulierung in angespannten Zonen, Entwicklung der LMNP-Besteuerung) erfordert eine Analyse der Netto-Rendite nach Arbeiten und Besteuerung.
Eine Immobilie der Klassen D oder E, die mit Abschlägen in einer mittelgroßen Stadt gekauft wird, in der die Mietnachfrage stark ist, erzielt oft eine bessere Netto-Rendite als eine neue Immobilie in einer angespannten Zone, die der Regulierung unterliegt. Der Schlüssel liegt in der genauen Berechnung der notwendigen energetischen Sanierungsarbeiten, um mindestens die Klasse D zu erreichen, die die Vermietbarkeit bis 2034 garantiert.
Mittelgroße Städte, in denen der Preis pro Quadratmeter moderat bleibt und die Leerstandsquote niedrig ist, bieten ein günstigeres Verhältnis von Rendite zu Risiko als Metropolen, in denen die Kompression der Renditen bereits fortgeschritten ist.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt präzise technische Vorbereitungen. Das Kreditfenster nach dem Zinshoch, der Aufstieg der Erstkäufer und die Abschläge im Zusammenhang mit dem DPE schaffen echte Chancen, vorausgesetzt, man beherrscht die regulatorischen und finanziellen Parameter, bevor man unterschreibt.