De vastgoedmarkt van 2024 is niet alleen een correctie van de prijzen na de stijging van de rente. De herstructurering van het profiel van de kopers, de verstrenging van de DPE-timing en de snelle evolutie van de kredietvoorwaarden hertekenen de afwegingen bij elke fase van een project. We ontleden hier de technische punten die een dossier kunnen doen kantelen.
Herstructurering van het kopersprofiel: de starters veranderen de spelregels
Het opvallende feit is niet de daling van het aantal transacties. Het is de verschuiving van de structuur van de kopers zelf. Volgens de Banque de France vertegenwoordigden starters ongeveer 26 % van de kredietnemers (exclusief heronderhandelingen) tussen 2019 en 2020, tegenover 53 % van doorstromers. Tussen 2025 en 2026 is deze verhouding omgekeerd: starters bereiken 44,6 % tegenover 38,7 % voor doorstromers.
Ook interessant : Onmisbare high-tech tips en adviezen om uw verbonden dagelijks leven te vergemakkelijken
Century 21 bevestigt deze trend in de praktijk. Starters vertegenwoordigen nu 18,2 % van de kopers van huizen (een stijging van 9,6 % op jaarbasis) en 21,1 % van de kopers van appartementen (+6 % op jaarbasis).
Concreet intensifieert deze herstructurering de concurrentie op de segmenten die deze profielen targeten: kleine oppervlakten in het stadscentrum, standaard huizen in de eerste ring. Een doorstromer die verkoopt om opnieuw te kopen, staat tegenover starters die beter gewapend zijn dan voorheen, vaak in aanmerking komend voor de PTZ en met een afgestemd eigen inleg voor deze prijsklassen.
Aanrader : De beste tips om uw vastgoedprojecten met volledige gemoedsrust te laten slagen
Om vandaag een vastgoedproject te laten slagen, moet men deze nieuwe concurrentie integreren in de keuze van het goed en de timing van het aanbod. De analyses gepubliceerd op actu-immobilier.com maken het mogelijk om deze evoluties maand na maand te volgen.
Hypotheek in 2024: rente, duur en montage strategie
Na de piek van de beleidsrentes in het eerste semester van 2024 heeft de versoepeling die door de ECB is ingezet mechanisch een venster geopend. Huishoudens lenen opnieuw aanzienlijke bedragen, een teken dat het vertrouwen geleidelijk terugkeert.
We observeren echter dat dit herstel van de kredietverlening niet gelijkmatig ten goede komt aan alle profielen. Banken blijven selectief op drie technische criteria:
- De schuldenlast van 35 % blijft de HCSF-norm. Er is geen versoepeling van de regelgeving op deze drempel, ondanks herhaalde verzoeken van de sector.
- De maximale duur van 25 jaar (27 jaar in nieuwbouw met uitstel) beperkt de leencapaciteit van huishoudens die geen aanzienlijke eigen inleg hebben.
- De resterende levensstandaard na kredietlasten wordt onderworpen aan een versterkte analyse, vooral voor dossiers die dicht bij de schuldenplafond liggen.
De meest effectieve montagestrategie in 2024 bestaat erin een klassieke aflossingslening te combineren met een PTZ wanneer het profiel dit toelaat. De PTZ, die een deel van het goed zonder rente financiert, verlaagt mechanisch de totale inspanningsgraad en verbetert de solvabiliteit zoals waargenomen door de bank.
De valkuil van voortijdige kredietherfinanciering
Geconfronteerd met de geleidelijke daling van de rentes overwegen sommige kredietnemers die op het hoogtepunt hebben getekend een herfinanciering. Een herfinanciering is alleen rendabel als het rentegat een voldoende drempel overschrijdt om de kosten van vervroegde aflossing en de waarborgkosten van de nieuwe lening te absorberen. We raden aan deze stap niet te initiëren voordat minstens een derde van het kapitaal is afgelost.
DPE-timing en thermische doorlatendheid: beperking of aankoophefboom
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig document dat aan de overeenkomst is gehecht. Het bepaalt nu zelfs de mogelijkheid om een goed te verhuren. Woningen met een G-classificatie zijn sinds 1 januari 2025 verboden voor verhuur. Woningen met een F-classificatie volgen in 2028, en de E-classificatie in 2034.
Deze timing creëert druk op de verkoop van energie-intensieve woningen. Verhuurders die geen energiebesparende renovaties willen uitvoeren, verkopen, soms met significante kortingen. Voor een eigenaar-bewoner is het kopen van een thermisch doorlatend goed met een gedetailleerd renovatieplan een van de beste onderhandelingshefboom van de huidige markt.
Versoepeling van de DPE: wat verandert er echt
Een recente versoepeling van de berekeningsmethode van de DPE heeft sommige woningen met een klein oppervlak herclassificeerd. Concreet kunnen studio’s en T2’s die eerder als F of G waren geclassificeerd, na herberekening in E worden geclassificeerd, waardoor ze tijdelijk worden vrijgesteld van het verhuurverbod.
Deze maatregel verandert niets voor grote woningen of slecht geïsoleerde eengezinswoningen. Het is dus belangrijk om de datum van de DPE te controleren en een herberekening aan te vragen als het goed minder dan 40 m² is en voor de inwerkingtreding van de nieuwe schaal is gediagnosticeerd.
Verhuurinvestering: afwegen tussen bruto rendement en regelgevingsrisico
Verhuurinvesteringen in 2024 worden niet langer alleen gestuurd door het bruto rendement. De opeenstapeling van beperkingen (DPE, huurregulering in gespannen gebieden, evolutie van de LMNP-belasting) vereist een analyse op basis van netto rendement na werkzaamheden en belasting.
Een goed met een D- of E-classificatie, gekocht met korting in een middelgrote stad waar de huurvraag sterk is, genereert vaak een beter netto rendement dan een nieuw goed in een gespannen gebied dat onderhevig is aan regulering. De sleutel ligt in de nauwkeurige berekening van de noodzakelijke energiebesparende renovaties om ten minste klasse D te bereiken, de drempel die de verhuurbaarheid tot 2034 garandeert.
Middelgrote steden waar de prijs per vierkante meter gematigd blijft en waar de leegstand laag is, bieden een gunstiger rendement/risico verhouding dan metropolen waar de compressie van de rendementen al gevorderd is.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont dossiers die met technische precisie zijn voorbereid. Het kredietvenster na de piek van de rente, de opkomst van de starters en de kortingen gerelateerd aan de DPE creëren echte kansen, op voorwaarde dat men de regelgevende en financiële parameters onder controle heeft voordat men tekent.